Для начала отделим мух от котлет - договор (отношения между физлицами) от налоговой, а ответственность от риелтора
Начнем с риелтора. По большому счету риелтор- это как объявление, о сдаче квартиры. Но объявление удобное, которое само приводит тебе квартиранта, и пудрит ему мозги, о том что шератон, или даже хилтон и в подметки не годится твоей квартире. Хорошая аура, теплый дом и тому подобная лабуда.
Как вы понимаете, объявление, ответственности не несет.
Часто риелтер дает вариант договора аренды, который, по его словам, составляли юристы- адвокаты такого уровня, что если бы к ним обратился Чикатилло, что его бы отмазали за 3 секунды.
Если в договорах не разбираетесь, это может быть выходом для вас. Но повторюсь, договор который дает риелтор, Вам может дать кто угодно. Какая в этом случае ответственность? Ответ - ответственности никакой. Риелтор привел клиента, взял всей процент и отвалил.
Никаких регистраций-шмигистраций договоров у налоговой нет и быть не может. Вы же не бежите в налоговую регистрировать договор на изготовления дивана или шкафа-купе?
Поэтому налоговой Ваш договор до лампочки, и ущерб квартире им по-барабану, их интересует только уплата налога. Т.е вы, в порядке трудовой дисциплины, заявляете в декларации, что имеете доход от сдачи и платите налог на его.
И вот интересный момент- налог платится раз в квартал.
Т.е даже если квартирант начнет возникать, что мол, налоги не платишь, я настучу в налоговую, даже если настучит, придете в налоговую , заполните декларацию при помощи инспектора, заплатите налог и все - штраф за неуплату налога не страшен (хотя строго говоря, налог требуется платить и желательно не играть с этим).
Единственное место где действительно нужен договор -это отдел субсидий. Причем договор потребуется не хозяину, а квартиранту, при оформлении субсидии
Ущерб
В случае ущерба от квартиранта, ущерб покрывает, или залог, который дают перед заселением, или решение суда, для которого крайне желателен договор где прописывается ответственность квартиранта за порчу имущества, вмешательство в работу счетчиков, ущерб соседям, пени, санкции, и все что в голову взбредет.
Как правило, если договор написан не идиотом, то по нанесенному ущербу, дело можно легко выиграть (кстати, если вы судитесь с квартирантом, то судье все равно, платите вы налоги, или нет, а вот если суд с налоговой по неуплате - то тогда другое дело)
. А вот как взыскать деньги с ответчика по решению суда - это самый сложный вопрос на который ответа может и не быть (как взыскать деньги с бездомного, без имущества студента ?).
Поэтому, договор, вроде как и защищает сдатчика, но с другой стороны если вам надоел квартирант, и вы хотите его вышвырнуть без объяснения причины, или он не платит, то с договором, выставить его за дверь, будет сложнее.
Как только начнете его вышвыривать - придет полиция, увидит договор и скажет - разбирайтесь через суд, а квартирант будет жить в квартире не платя за нее до решения суда.
Суд, конечно, присудит выплату причитающегося вместе с пеней (если это есть в договоре) и право вышвырнуть квартиранта - но это дело не быстрое, а затягивается судилище элементарно.
Если же нет договора, а квартирант не платит - вы приходите к нему в гости и выбрасываете Ваню на мороз. Если он закрылся, то высверливаете замок и выставляете его вещи на площадку.
Понятно, что типажи которые не платят, начнут рассказывать про родственников прокуроров, друзей-рекетиров, пугать налоговой и прочей ерундой.
Но в данном случае полиция не будет мешать его вышвырнуть. В особо запущенных случаях, или когда, вы поставили на замок броненакладку, напишите в жеке заявление отключить на площадке ввод электричества в квартиру и не даете квартиранту его обратно подключить.
Что делать если квартирант залил соседей? Самый простой вариант как решить эту проблему - это страховка. Заходите в приват24 страхуете квартиру, платите 20 грн\месяц и не боитесь затопления. Когда зальет - делаете фото ущерба, шлете соседей
подальше в страховую и радуетесь жизни. Можете даже стрясти с квартиранта деньги на ремонт квартиры соседей .
Без страховки придется сдирать ущерб с квартиранта, или самому компенсировать его.
Налоги
Мало кто платит налоги от сдачи квартиры и когда я пришел в налоговую, как физлицо чтобы заполнить декларацию, инспектор смотрела на меня как на чудика. Но, с другой стороны, люди которые ноют что депутаты воруют, или выводят деньги в офшоры, должны быть примером в вопросе уплаты налогов. Не так ли?
К тому же ,эти деньги идут в местный бюджет (хотя на 100% не уверен в этом) и таким образом мы вносим посильный вклад в строительство фонтанов в центре, или футбольных площадок возле школ, что не может не радовать
.
Кстати, если есть фоп 3 группы то аренду можно оформить через него - тогда налог будет 5%. Жалко, что количество квадратов которые может сдавать один фоп ограниченно. Т.е десяток хрущей через один фоп не сдашь, а вот пару элитных квартир или небольшую комерч. недвижимость - можно.
NB
Часто слышу, вот что за идиот, просит цену за свой бабушатник, как за пентхауз на крещатике. Я точно так же возмущаюсь, когда покупаю квартиру, а вот когда сдаю, то сам задираю цену, выставив объявление, а затем постепенно спускаю ее. За какую цену ее снимут - это и есть рыночная цена.
Закон спроса предложения в действии.
Надеюсь, вы же не ждете, что квартиру, на которую я смог заработать своим горбом и сделать ремонт своими руками я сдам вам за три копейки
